Интерес к сделкам покупки или продажи квартир постоянно растет. Со временем видоизменяются некоторые пункты в законодательстве, изменяется сама процедура совершения сделки. Но все равно обязательными остаются этапы (шаги) проведения самой сделки.
Перед началом оформления сделки продавец должен найти решения по важным вопросам. А именно:
- выбрать место проведения сделки (в каком месте получить деньги за жилье: денежный перевод, наличными средствами, с помощью ячейки в банке);
- как провести проверку их подлинности;
- куда положить деньги, получив их, и побеспокоиться о своей безопасности. Залог вашей безопасности – это держать в секрете место и время совершения сделки.
Шаг 1. Проверка.
Все объекты недвижимости продаются только с помощью посредников. На этом этапе подписывается стандартное соглашение с агентством недвижимости. В документе указываются обязанности по подбору искомого объекта недвижимости и услуги, предоставляемые агентством. Часто в документе не указывается проверка на юридическую чистоту жилья (нет такого закона, который обязал бы их это сделать), что существенно может повлиять на саму сделку. К тому же ни в одном документе на покупку (продажу) жилья риелтор не прописывается.
В предварительном договоре обязательно необходимо указать, промежутки времени:
- отведенные на заключение сделки и для денежного перевода;
- для передачи недвижимости;
- для снятия с регистрации незнакомых лиц для Покупателя;
- проведение платежа и как именно будет произведена предоплата, а также аванс, который при отмене договоренности о покупке (продаже) Покупателем останется у Продавца;
- залог, который возвращается Покупателю, если сделка будет расторгнута;
- источники оплаты стоимости недвижимости (наличные средства или заемные);
- способы и количество выплачиваемых средств;
- коммунальные услуги и особые условия (мебель, сантехника).
Предварительный договор.
До момента заключения соглашения с риелтором проводится проверка на юридическую чистоту объекта. Для этого изучаются некоторые документы:
- технические характеристики объекта;
- лица, зарегистрированные в помещении;
- оплата коммунальных услуг, отсутствие задолженности;
- правовые документы на объект – право собственности.
Совет: Требуйте оригиналы этих документов, так как риэлторы предпочитают показывать их копии. Это ваша страховка от нечестных риелторов или квартирных афер, так как оригиналы могут оказаться для регистрации по совершенно другой сделке.
Найдите время, чтобы хорошо вычитать предварительный вариант вашего договора покупки (продажи). Ваше задание найти ошибки, описки и исправить их. Особенное внимание обратите на прописанные имена, отчества, фамилии, адреса, указанный метраж комнаты, данные паспортов, идентификационные коды, суммы и сроки.
Шаг 2. Действия нотариуса.
Следует знать, что у каждого нотариуса свой договор продажи, покупки недвижимости, так как нет четко установленной законом формы этого документа. К тому же, по решению двух сторон в текст соглашения могут быть внесены корректировки или некоторые добавления. Таким образом, можно обезопасить себя от некоторых рисков или наоборот пропустить что-то хорошее. Другими словами, все зависит от правильного заполнения документа. За его оформление ответственность возлагается полностью на покупателя или его доверенное лицо.
Время, отведенное для детального ознакомления сторон с текстом предварительного договора, его коррекцией и внесением некоторых изменений, нотариус использует для работы с другими документами.
Получить документы из нескольких реестров:
- не является ли данный объект под арестом;
- справку об отсутствии или наличии налогового залога;
Следует оформить и подписать заявления:
- согласие супругов обеих сторон на совершение сделки;
- от Продавца, какой семейный статус он имел на момент получения квартиры (если в браке, то был ли оформлен брачный контракт);
- подтверждение личности малолетних детей (до 16 лет) от их родителей.
Шаг 3. Ставим печать на договора.
Договор пропечатывается на специальных нотариальных бланках. Участники сделки подписывают данный документ, но нотариус его еще не регистрирует.
Шаг 4. Расчет.
Происходит передача денег между сторонами (обратите внимание, что данная операция должна проводиться в национальной валюте, другая валюта является нарушением). Покупателю вручаются справки о долгах (если они есть) по жилью.
Продавец в обязательном порядке пишет расписку для Покупателя о получении денежных средств, где также прописывается реально полученная сумма. Клиент оплачивает услуги фирмы по недвижимости (в договоре этот момент оговорен).
Шаг 5. Повторно к нотариусу.
Принимавшие участие в покупке стороны, направляются к нотариусу. Юрист подтверждает факт перехода денег.
Далее заверяет нотариально договора, поставив печать и закрепив своей подписью. Затем записывает в реестр с присвоением регистрационного номера.
В книге реестров представители сторон фиксируют свои подписи. По закону документы на продаваемую недвижимость сберегаются в хранилище нотариуса.
Участник сделки (покупатель) получает договор (оригинал) и его копию, подписанную нотариусом. Вторую копию договора, подписанного нотариусом, получает другой участник сделки (Продавец).