Договор аренды квартиры — что это за документ?
Договор аренды (найма) квартиры — письменное соглашение, по которому собственник передаёт жилое помещение нанимателю во временное владение и пользование, а наниматель обязуется своевременно вносить арендную плату и соблюдать правила проживания. Документ регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ и Федеральным законом № 217-ФЗ о госрегистрации недвижимости (при сроке ≥ 1 год).
Зачем нужен договор
Юридически фиксирует права сторон: прописывает стоимость, сроки, порядок расчётов, ответственность.
Защищает от споров: чёткий порядок возврата залога, возмещения ущерба, оплаты коммунальных услуг.
Основание для временной регистрации арендатора (форма № 1 ПВС) и подключения интернета или ЖК-услуг.
Помогает собственнику подтвердить доходы и легально уплачивать НДФЛ 13 % или налог на профдоход 4 %.
Когда заключается и регистрируется
| Срок договора | Требуется ли госрегистрация | Особенности |
|---|---|---|
| До 11 месяцев | Нет | Популярный формат: легко расторгнуть и продлить допсоглашением |
| 1 год и более | Да, запись в ЕГРН | Госпошлина — 2 000 ₽, подача через МФЦ или онлайн-сервис Росреестра |
Существенные условия
Адрес и характеристики жилья: площадь, этаж, кадастровый номер (при долгосрочной аренде).
Срок аренды с точными датами начала и окончания.
Арендная плата и порядок её внесения: сумма, валюта (рубли), дата платежа, индексация.
Обеспечительный платёж (залог): размер, условия возврата/удержаний.
Коммунальные услуги: кто оплачивает свет, воду, интернет, капремонт.
Права и обязанности сторон: ремонт, проживание третьих лиц, содержание животных.
Акт приёма-передачи: описание состояния, мебели, бытовой техники.
Досрочное расторжение и штрафы: уведомление, форс-мажор, правила выселения.
Налоговые аспекты и обязанности сторон
Собственник-физлицо платит НДФЛ 13 % либо регистрируется как самозанятый (налог 4 %).
ИП или юрлицо-арендатор перечисляет арендную плату без НДС (жилая недвижимость освобождена).
Декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля года, следующего за отчётным.
Типичные ошибки и как их избежать
| Ошибка | Риск | Решение |
|---|---|---|
| Отсутствует акт приёма-передачи | Трудно взыскать ущерб | Составьте акт с фотофиксацией |
| Не прописан порядок индексации | Споры при повышении платы | Зафиксируйте процент или CPI |
| Общее указание «коммуналка на жильца» | Двойные платежи, штрафы ЖКХ | Распишите отдельные услуги и сроки оплаты |
| Нет оговорки о поднайме | Арендатор сдаёт квартиру посуточно | Запретите субаренду без письменного согласия |
Договор аренды квартиры — главный инструмент безопасных отношений между хозяином и жильцом. Скачайте готовый образец договора, дополните его своими условиями и заключайте аренду без рисков!