Что такое договор купли-продажи квартиры?
Договор купли-продажи квартиры (ДКП) — это письменное соглашение, по которому продавец обязуется передать права собственности на квартиру, а покупатель — принять объект и оплатить оговорённую цену. Документ регулируется гл. 30 Гражданского кодекса РФ и является существенным основанием для перехода права после госрегистрации в ЕГРН.
Зачем нужен договор
Передаёт право собственности: только зарегистрированный ДКП фиксирует смену владельца в ЕГРН.
Защищает стороны: прописывает цену, порядок расчётов, сроки передачи, риски и ответственность.
Основание для налоговых вычетов: 260-й вычет у покупателя, НДФЛ и «семилетний» срок владения у продавца.
Незаменим в банке при ипотеке — без него не откроют аккредитив или эскроу-счёт.
Когда применяют
| Ситуация | Особенности договора | Документы-приложения |
|---|---|---|
| Вторичное жильё | Указывают акт приёма-передачи, отсутствие обременений | Выписка ЕГРН, техпаспорт, согласие супруга |
| Новостройка (ДДУ → ДКП) | После ввода дома; один продавец — застройщик | Разрешение на ввод, передаточный акт |
| Ипотека | Цена делится на средства покупателя и кредит банка; обязательна закладная | Кредитный договор, страхование |
| Маткапитал | В цены и расчёты включают сертификат ПФР, обязательство выделить доли детям | Согласие опеки, заявление о долях |
| Эскроу-счёт | Деньги разблокируются только после регистрации права | Соглашение с банком-эскроу |
Существенные условия по ГК РФ
Предмет — адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, номер комнаты.
Цена — фиксированная сумма цифрами и прописью; при ипотеке — разбивка по источникам.
Порядок расчётов — аккредитив, эскроу, наличные, рассрочка.
Срок передачи квартиры и подписания акта.
Обременения — ипотека, аренда, сервитуты (при наличии).
Гарантия отсутствия задолженностей и претензий третьих лиц.
Ответственность сторон: неустойка, проценты 395 ГК РФ, расторжение.
Способ урегулирования споров: арбитраж, медиация.
Как зарегистрировать договор
Собрать пакет: подписанный ДКП (3 экз.), выписка ЕГРН, паспорта сторон, согласие супруга, акт приёма-передачи.
Подать в МФЦ или через Росреестр онлайн (Госуслуги, «Мои документы»).
Оплатить госпошлину: 2 000 ₽ физлица / 22 000 ₽ юрлица.
Получить выписку ЕГРН с новым собственником через 5–7 раб. дней (3 дня в электронном виде).
При ипотеке — одновременно регистрируют ипотеку и закладную.
Самые частые ошибки продавцов и покупателей
| Ошибка | Риск | Как избежать |
|---|---|---|
| Неверно указан кадастровый номер | Приостановка регистрации | Проверьте выписку ЕГРН перед подписанием |
| Отсутствует точная цена прописью | Возможна двойная трактовка, отказ банка | Дублируйте сумму цифрами и словами |
| Нет согласия супруга-собственника | Регпалата приостановит сделку | Нотариальное согласие или брачный договор |
| Подписан ДКП до погашения долгов по ЖКУ | Риск требования оплатить долги | Внесите пункт о погашении долгов до акта |
| Не указан способ расчётов | Трудно доказать факт оплаты | Пропишите аккредитив/эскроу/наличные |
**Скачайте актуальный образец договора купли-продажи квартиры и используйте его как надёжную юридическую основу для вашей сделки!