Договор аренды нежилого помещения — что это за документ?
Договор аренды нежилого помещения — письменное соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование помещение, не предназначенное для проживания (офис, склад, торговая точка, производство), а арендатор обязуется вносить арендную плату и соблюдать условия эксплуатации. Документ регулируется главой 34 Гражданского кодекса РФ.
Зачем нужен договор
Фиксирует права сторон — площадь, адрес, инвентарь, срок, ставка, залог.
Защищает от споров — прописывает порядок устранения неисправностей, возмещения ущерба, досрочного расторжения.
База для налогового и бухгалтерского учёта — расходы арендатора и доходы арендодателя.
Основание для регистрации — при сроке аренды ≥ 1 года договор подлежит госрегистрации в ЕГРН.
Обеспечивает доступ к ресурсам — подключение интернета, охраны, получение лицензий по адресу.
Когда заключают договор аренды нежилого помещения
| Тип аренды | Особенности договора | Дополнительные документы |
|---|---|---|
| Краткосрочная (до 11 мес.) | Регистрация не нужна | Поэтапная оплата, простой акт приёма-передачи |
| Долгосрочная (1 год и более) | Требуется регистрация в Росреестре | Госпошлина 2 000 ₽, передаточный акт |
| Субаренда | Нужна письменная санкция собственника | Основной договор, согласие арендодателя |
| Аренда с выкупом | Условия последующего перехода права | График платежей, цена выкупа |
| Аренда с отделкой за счёт арендатора | Согласование дизайн-проекта, компенсация | Смета, дефектная ведомость |
Существенные условия и рекомендованные пункты
Предмет: адрес, кадастровый/плановый номер, этаж, площадь.
Срок и дату начала аренды.
Арендную плату: размер, валюта, график, способ индексации.
Коммунальные расходы: кто оплачивает тепло, воду, электроэнергию, интернет.
Назначение помещения и запрет на «перепрофилирование».
Права на рекламу и вывески.
Залог (обеспечительный платёж) и условия его возврата.
Капитальный и текущий ремонт: распределение обязанностей.
Ответственность: неустойка за просрочку, штрафы за нарушение режима здания.
Порядок расторжения: уведомление за 1–3 месяца, безусловные основания («опоздание 2 платежа подряд»).
Передаточный акт с описанием фактического состояния помещения.
Регистрация долгосрочного договора
Подготовить пакет: подписанный договор (3 экз.), акт приёма-передачи, доверенности, Кадастровая выписка.
Оплатить госпошлину 2 000 ₽ и подать документы в МФЦ или через портал Росреестра.
Срок регистрации — 7 рабочих дней (электронно — 3).
Получить выписку ЕГРН с отметкой о записи аренды.
Налоговые нюансы
Арендодатель-юрлицо начисляет НДС 20 % (кроме УСН 6 %).
Физлицо-арендодатель платит НДФЛ 13 %; можно перейти на самозанятых 4 %.
Арендатор на ОСНО принимает НДС к вычету при наличии счёта-фактуры.
Расходы по ремонту, оговорённые в договоре, учитываются в налоговой базе прибыли/УСН.
Типичные ошибки и как их избежать
| Ошибка | Что грозит | Решение |
|---|---|---|
| Не прописан порядок возмещения коммунальных | Споры, доначисления | Включите формулу расчёта, указание по приборам учёта |
| Отсутствует акт приёма-передачи | Трудно доказать состояние помещения | Составьте акт с фотофиксацией и подписями |
| Не зарегистрирован долгосрочный договор | Штраф, риск утраты права | Подайте документы в Росреестр до вступления в силу |
| Не определено назначение помещения | Могут оштрафовать за нецелевое использование | Укажите ВРИ и допустимые виды деятельности |
| Нет условия об индексации | Потеря дохода от инфляции | Запишите индексацию на уровень CPI или 5 % в год |
Договор аренды нежилого помещения — юридический фундамент безопасного владения офисом, складом или торговой точкой. Скачайте наш универсальный образец, адаптируйте под условия сделки и заключайте аренду без рисков!